Elaboração, revisão e gestão de contratos imobiliários com especialização em alienação fiduciária (Lei 9.514/97) e financiamento bancário.
Um contrato de compra e venda de imóvel precisa de due diligence documental do vendedor e do bem antes da assinatura, qualificação correta das partes, descrição do imóvel conforme a matrícula, preço e forma de pagamento, definição expressa da natureza das arras, responsabilidade pelo ITBI e pelas despesas de registro, e a consequência do inadimplemento de cada lado.
Duas cláusulas concentram a maior parte dos litígios. As arras, dos arts. 417 a 420 do Código Civil: as confirmatórias permitem execução e indenização suplementar, as penitenciais limitam a perda ao valor do sinal — definir qual foi pactuada muda o desfecho. E o registro: sem levar o título ao Registro de Imóveis, o comprador não é proprietário perante terceiros, que é exatamente o vício do contrato de gaveta.
O escritório elabora e revisa contratos de compra e venda, alienação fiduciária (Lei 9.514/97), financiamento bancário, contrato de gaveta e distrato, da minuta até o registro em cartório.
Um contrato imobiliário mal elaborado não é apenas uma inconveniência — é um passivo patrimonial. Cláusulas ambíguas levam anos de litígio para ser resolvidas. Promessas de compra e venda sem registro na matrícula não garantem a propriedade. Financiamentos com alienação fiduciária mal estruturada criam dívidas que acompanham o imóvel por décadas.
A Bastos Moraes Advocacia elabora e revisa contratos imobiliários com precisão técnica — desde a minuta até o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Quando você assina, sabe o que está aceitando.
Antes de assinar uma promessa ou escritura de compra e venda, três pontos protegem o comprador de prejuízos que só aparecem depois — quando já é tarde para renegociar.
Não basta ler o contrato: é preciso verificar quem vende e o que se vende. Levantamos as certidões pessoais do vendedor (certidões de ações cíveis, fiscais, trabalhistas e de execuções) para identificar risco de fraude contra credores ou fraude à execução, e analisamos a matrícula atualizada do imóvel — averbações, ônus reais, hipotecas, alienação fiduciária e penhoras. Uma matrícula limpa e um vendedor sem ações que comprometam o negócio são a base de qualquer compra segura.
O ITBI é o imposto municipal devido na transmissão da propriedade e seu recolhimento é, em regra, condição para o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Esclarecemos quem arca com o tributo, sobre qual base de cálculo ele incide e em que momento deve ser pago, para que o custo não seja descoberto apenas no balcão do cartório.
As arras (ou sinal) são o valor entregue no momento do contrato para confirmar o negócio. O Código Civil, nos arts. 417 a 420, distingue as arras confirmatórias das penitenciais e define as consequências do arrependimento: desfeito o negócio por quem deu o sinal, este pode perdê-lo; desfeito por quem o recebeu, este pode ter de devolvê-lo em dobro. Redigir essa cláusula com precisão — e deixar claro se há ou não direito de arrependimento — evita que um simples sinal vire litígio.
A Lei 9.514/97 criou o mecanismo mais eficiente de garantia em financiamento imobiliário do Brasil. No contrato de alienação fiduciária, o devedor (fiduciante) transfere a propriedade resolúvel do imóvel ao credor (fiduciário) até a quitação da dívida.
O escritório atua nos dois lados da alienação fiduciária:
A alienação fiduciária é simples quando bem estruturada — e muito cara quando mal elaborada. A diferença está nos detalhes contratuais que a maioria das pessoas ignora na hora de assinar.
Somos especialistas em alienação fiduciária e leilões extrajudiciais há mais de 12 anos. Já assessoramos mais de 500 arrematações vinculadas à Lei 9.514/97 — dos dois lados do balcão. Essa especialização profunda significa que identificamos problemas nos contratos que escritórios generalistas simplesmente não enxergam. E quando o contrato vai parar no Cartório de Registro de Imóveis, sabemos exatamente o que a nota devolutiva vai exigir antes mesmo de protocolar.
Para investidores em leilão, nossos pacotes incluem análise de contratos, due diligence do edital, acompanhamento da arrematação e regularização cartorária.
Bastos Moraes Advocacia Imobiliária — OAB/RS e OAB/SC
Ele produz efeitos entre as partes que o assinaram, mas não transfere a propriedade: sem registro no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador não é proprietário perante terceiros. É uma das situações que mais chegam ao escritório, e a saída costuma passar pela adjudicação compulsória.
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é de competência municipal e, em regra, recai sobre o adquirente. É condição para o registro da transmissão no Registro de Imóveis, e a alíquota varia conforme o município.
As arras, ou sinal, estão nos arts. 417 a 420 do Código Civil. As confirmatórias reforçam o compromisso e, havendo inadimplemento, permitem execução ou indenização suplementar. As penitenciais funcionam como preço do arrependimento e limitam a perda ao próprio valor do sinal. Definir qual das duas está sendo pactuada é uma das cláusulas mais sensíveis do contrato.
Due diligence documental do vendedor e do imóvel antes da assinatura, qualificação correta das partes, descrição do imóvel conforme a matrícula, preço e forma de pagamento, definição da natureza das arras, responsabilidade pelo ITBI e pelas despesas de registro, e as consequências do inadimplemento de cada lado.