Contratos Imobiliários e Alienação Fiduciária

Um contrato imobiliário mal elaborado não é apenas uma inconveniência — é um passivo patrimonial. Cláusulas ambíguas levam anos de litígio para ser resolvidas. Promessas de compra e venda sem registro na matrícula não garantem a propriedade. Financiamentos com alienação fiduciária mal estruturada criam dívidas que acompanham o imóvel por décadas.

A Bastos Moraes Advocacia elabora e revisa contratos imobiliários com precisão técnica — desde a minuta até o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Quando você assina, sabe o que está aceitando.

Para quem é este serviço

O risco de contratos mal elaborados

Problemas mais comuns que chegam ao escritório

• Cláusula de multa sem equilíbrio — multas assimétricas que punem o comprador desproporcionalmente em caso de inadimplência e isentam o vendedor em caso de descumprimento.
• Promessa sem registro — um contrato de promessa de compra e venda que nunca foi registrado na matrícula não garante a propriedade ao comprador. Se o vendedor der o imóvel em garantia a um terceiro, o comprador pode perder o imóvel.
• Alienação fiduciária mal estruturada — cláusulas que confundem taxa de juros nominal e efetiva, capitalização mensal, seguro obrigatório e amortização. Em 10 anos de financiamento, o erro custa dezenas de milhares de reais.
• Distrato sem cálculo correto — rescisões de contrato de incorporação que não respeitam os percentuais da Lei 13.786/2018, expondo a construtora ou o comprador a ações indenizatórias.

Serviços de contratos imobiliários

O que o escritório elabora e revisa

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   Elaboração e revisão de contratos de compra e venda Elaboramos contratos de compra e venda de imóveis com cláusulas equilibradas, previsão de contingências e proteção adequada para ambas as partes. Revisamos contratos recebidos e identificamos cláusulas abusivas ou ambíguas antes da assinatura.
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   Contrato de gaveta e instrumento particular de compra e venda O chamado "contrato de gaveta" (instrumento particular sem escritura pública) é juridicamente válido entre as partes que o assinam, mas, enquanto não levado a registro na matrícula, não é oponível a terceiros — não garante a propriedade perante quem não participou do negócio. Por isso elaboramos instrumentos que protegem o comprador e estabelecem prazos para a regularização e o registro da propriedade.
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   Contratos com alienação fiduciária (Lei 9.514/97) A alienação fiduciária é o mecanismo de garantia mais usado no Brasil para financiamento imobiliário. Analisamos e elaboramos instrumentos de alienação fiduciária para operações entre particulares e para garantia em empréstimos. Para devedores, revisamos o contrato bancário e identificamos irregularidades que podem embasar a revisão da dívida.
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   Análise e revisão de financiamento bancário Taxa de juros aplicada, sistema de amortização (SAC ou Price), spread bancário, custo efetivo total (CET) — revisamos os contratos de financiamento habitacional e identificamos cobranças indevidas ou divergências em relação ao contrato assinado.
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   Cessão de direitos e sub-rogação Quem comprou um imóvel na planta e quer vender o contrato antes da entrega precisa de uma cessão de direitos bem estruturada. Elaboramos o instrumento de cessão e verificamos se a incorporadora pode cobrar anuência e em qual percentual.
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   Distrato imobiliário e rescisão contratual A Lei 13.786/2018 regulamenta os distratos em contratos de incorporação. Para locações, o Código Civil e a Lei 8.245/91. Para outros contratos de compra e venda, as regras gerais do CC arts. 474 e 475. Calculamos o montante correto e evitamos litígio.
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   Permuta de imóveis e contratos de locação Permutas simples ou com torna, locação residencial (Lei 8.245/91), locação comercial (renovatória, imissão na posse), sublocação. Elaboramos e revisamos contratos de qualquer modalidade.
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   Contratos de incorporação e construção por empreitada Contratos de incorporação imobiliária (Lei 4.591/64), empreitadas de mão de obra e materiais, responsabilidade por vícios construtivos (art. 618 CC), registro de incorporação no Cartório de Imóveis.

O essencial de uma compra e venda segura

Antes de assinar uma promessa ou escritura de compra e venda, três pontos protegem o comprador de prejuízos que só aparecem depois — quando já é tarde para renegociar.

Due diligence documental do vendedor e do imóvel

Não basta ler o contrato: é preciso verificar quem vende e o que se vende. Levantamos as certidões pessoais do vendedor (certidões de ações cíveis, fiscais, trabalhistas e de execuções) para identificar risco de fraude contra credores ou fraude à execução, e analisamos a matrícula atualizada do imóvel — averbações, ônus reais, hipotecas, alienação fiduciária e penhoras. Uma matrícula limpa e um vendedor sem ações que comprometam o negócio são a base de qualquer compra segura.

ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

O ITBI é o imposto municipal devido na transmissão da propriedade e seu recolhimento é, em regra, condição para o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Esclarecemos quem arca com o tributo, sobre qual base de cálculo ele incide e em que momento deve ser pago, para que o custo não seja descoberto apenas no balcão do cartório.

Arras ou sinal (CC arts. 417 a 420)

As arras (ou sinal) são o valor entregue no momento do contrato para confirmar o negócio. O Código Civil, nos arts. 417 a 420, distingue as arras confirmatórias das penitenciais e define as consequências do arrependimento: desfeito o negócio por quem deu o sinal, este pode perdê-lo; desfeito por quem o recebeu, este pode ter de devolvê-lo em dobro. Redigir essa cláusula com precisão — e deixar claro se há ou não direito de arrependimento — evita que um simples sinal vire litígio.

Especialidade: Alienação Fiduciária (Lei 9.514/97)

A Lei 9.514/97 criou o mecanismo mais eficiente de garantia em financiamento imobiliário do Brasil. No contrato de alienação fiduciária, o devedor (fiduciante) transfere a propriedade resolúvel do imóvel ao credor (fiduciário) até a quitação da dívida.

O escritório atua nos dois lados da alienação fiduciária:

• Para credores e investidores — elaboração do instrumento, acompanhamento do processo de consolidação após inadimplência, leilão extrajudicial e regularização cartorária pós-arrematação.
• Para devedores — revisão do contrato bancário, identificação de irregularidades no processo de consolidação, defesa administrativa e judicial dos direitos do devedor fiduciante.

A alienação fiduciária é simples quando bem estruturada — e muito cara quando mal elaborada. A diferença está nos detalhes contratuais que a maioria das pessoas ignora na hora de assinar.