Assessoria em Leilão Judicial de Imóveis

No leilao judicial, o imovel e penhorado por ordem do juizo e levado a hasta publica para satisfacao do credito do exequente. Preso? Nao. Complexo? Sim — mas para quem nao analisa. Para quem conhece o rito, e uma das melhores oportunidades de arremate com desconto real.

A Bastos Moraes Advocacia atua em leiloes judiciais de todas as modalidades — execucao civel, fiscal, trabalhista, recuperacao judicial, falencia e SENAD. Em 500+ arrematacoes assessoradas, o risco sempre esteve na ausencia de analise, nao no leilao.

A vantagem que a maioria dos investidores desconhece: Art. 130 CTN

O mesmo princípio se aplica ao condomínio: debitos condominiais anteriores (propter rem) tambem se sub-rogam no preco da arrematacao (art. 908, parag. 1o, CPC). O arrematante nao assume divida de condominio que existia antes do seu arremate.

Atencao: o Tema 1.134 aplica-se a leiloes com editais publicados apos outubro/2024 e a acoes judiciais em curso. Para leiloes anteriores, a analise e caso a caso.

Leilao judicial vs. extrajudicial — diferencas criticas

O que analisamos antes do lance

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   Intimacoes obrigatorias (art. 889 CPC)A falha na intimacao do executado, conjuge, codevedores ou credores com onus reais pode fundamentar embargos a arrematacao e nulidade do leilao. Verificamos todas as intimacoes antes de recomendar o lance.
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   Matricula e onus reaisHipotecas, penhoras anteriores, sequestros federais, indisponibilidades. Identificamos o que subsiste apos a arrematacao e o que se extingue com ela.
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   Processo judicial completoRecursos pendentes, embargos em curso, acao anulatoria ajuizada pelo devedor. Mapeamos o risco de evicao antes do lance.
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   Calculo de viabilidade com sub-rogacaoNo leilao judicial, IPTU e condominio atrasados nao entram como custo do arrematante (Tema 1.134 STJ). O calculo de viabilidade reflete isso — o deságio real e maior do que parece.
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   Situacao possessoriaImovel ocupado em leilao judicial: a imissao na posse e requerida nos proprios autos. Identificamos quem ocupa, ha quanto tempo e o risco de resistencia judicial.

Apos a arrematacao — o que fazemos

Habilitacao imediata nos autos: Peticionamos informando a arrematacao, juntamos a procuracao, requeremos a homologacao e iniciamos o prazo de 10 dias para eventuais embargos (art. 903, par. 2o, CPC).

Carta de arrematacao: Apos a homologacao e o transcurso do prazo de impugnacao sem manifestacao, requeremos a expedicao da carta. Ela substitui o titulo de propriedade anterior e vai ao Registro de Imoveis.

Imissao na posse: Se o imovel estiver ocupado, requeremos o mandado de imissao na posse nos proprios autos — sem necessidade de acao separada. O mesmo juizo que realizou o leilao determina a desocupacao.

Parcelamento judicial (art. 895, par. 1o, CPC)

Em leiloes judiciais, o arrematante pode pagar 25% de entrada e parcelar o saldo em ate 30 meses com hipoteca judicial sobre o proprio imovel. Isso muda completamente a viabilidade financeira da operacao — especialmente para imoveis de valor mais alto.

Custos da arrematacao que sao do arrematante

O Tema 1.134 do STJ afasta IPTU e condominio anteriores, mas dois custos permanecem por conta de quem arremata e nao estao embutidos no valor do lance. Eles entram no calculo de viabilidade desde o inicio.

1. A
   Comissao do leiloeiro (5%)Devida pelo arrematante sobre o valor da arrematacao (art. 24, paragrafo unico, do Decreto 21.981/32, fixada em regra a 5% nos editais judiciais). Nao integra o lance: e paga em acrescimo, junto com o preco. Deve ser provisionada antes de definir o lance maximo.
2. B
   ITBI (~3%)Imposto de Transmissao de Bens Imoveis, de competencia municipal, com aliquota tipica em torno de 3% (varia conforme o municipio). E condicao para o registro da carta de arrematacao no Registro de Imoveis e recai sobre o arrematante. Tambem entra na viabilidade antes do lance.

Modalidades de leilao judicial cobertas

• Execucao comum (justica estadual) — CPC arts. 824–913
• Execucao fiscal (Lei 6.830/80 — LEF)
• Comprei/PGFN (Procuradoria Geral da Fazenda Nacional)
• Execucao trabalhista (CLT arts. 884–889)
• Recuperacao judicial (Lei 11.101/2005)
• Falencia (Lei 11.101/2005)
• SENAD e bens apreendidos (Lei 11.343/2006 + Lei 13.840/2019)
• Inventario e partilha em hasta publica