Ação de Imissão na Posse

Voce arrematou o imovel. Tem a carta de arrematacao registrada na matricula. E o ocupante se recusa a sair. A carta nao e uma chave. Quem tenta tomar o imovel por conta propria comete esbulho possessorio — mesmo sendo o proprietario. O caminho correto e a acao de imissao na posse.

Conduzida corretamente, com pedido de liminar fundamentado no art. 30 da Lei 9.514/97, a imissao na posse pode resolver o problema em 30 a 90 dias nas comarcas do Sul do Brasil.

Leilao extrajudicial ou judicial? A resposta muda o procedimento

No leilao extrajudicial (alienação fiduciaria — Lei 9.514/97): a acao de imissao na posse e proposta em vara civel da comarca do imovel. O art. 30 da Lei 9.514/97 garante a liminar de desocupacao em 60 dias, dispensando qualquer discussao previa sobre o direito de propriedade.

No leilao judicial (CPC — execucao por penhora): a imissao nao exige acao separada. Ela e requerida nos proprios autos onde o leilao foi determinado. A base legal e o art. 901, §1º, do CPC, segundo o qual, paga a integralidade do preco e expedida a carta de arrematacao, o juizo expede tambem o mandado de imissao na posse a favor do arrematante — diretamente nos proprios autos, sem necessidade de processo autonomo. Eventual oposicao do ocupante que se diga terceiro estranho a execucao deve ser deduzida por embargos de terceiro (art. 674 do CPC), via em que o escritorio atua tanto na imissao do arrematante quanto na resistencia a embargos infundados.

Como conduzimos a acao

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   Notificacao extrajudicialAntes de ajuizar, notificamos o ocupante por telegrama registrado ou carta AR. Apos 30 dias sem desocupacao, a posse converte-se em injusta — o que fortalece a posicao do arrematante e marca o inicio da taxa de ocupacao.
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   Ajuizamento na vara civel competentePeticao fundamentada nos arts. 1.228 CC, 26 e 30 da Lei 9.514/97, art. 300 CPC (tutela de urgencia) e art. 537 CPC (astreintes). Polo passivo: o ex-mutuario — independentemente de quem ocupa o imovel na pratica.
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   Liminar com prazo de 60 diasO juiz determina a desocupacao voluntaria em 60 dias. A partir do 61º dia sem saida, incide astreinte de R$ 300,00/dia — valor suficiente para pressionar sem ser considerado excessivo pelos tribunais.
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   Cumprimento com oficial de justicaSe o prazo de 60 dias passa sem desocupacao voluntaria, o oficial de justica efetiva o mandado — com forca policial se necessario. Acompanhamos cada etapa ate a chave na mao do arrematante.
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   Cobranca da taxa de ocupacaoO arrematante tem direito a taxa de ocupacao: 1% do valor de avaliacao por mes, contada a partir do 30º dia da notificacao extrajudicial. Em imovel avaliado em R$ 200.000, isso e R$ 2.000/mes que o escritorio cobra do ocupante.

O que voce recupera alem do imovel

Jurisprudencia consolidada

• TJRS — AgInt no AI 50683427020208217000: “A existencia de acao anulatoria de leilao ajuizada pelo agravante contra a CEF, em tramite na Justica Federal, NAO CONSTITUI IMPEDITIVO para a concessao da tutela.” A imissao na posse segue mesmo que o ex-mutuario questione o leilao.
• TJRS — AI 53433150720238217000 (2024): “A consolidacao da propriedade fiduciaria ao fiduciario assegura-lhe, assim como ao arrematante, a imissao na posse por medida liminar com prazo de 60 dias a desocupacao voluntaria, independente de previa interpelacao.”
• TJRS — AC 50118021520228210086 (2025): Taxa de ocupacao tem como termo inicial o 30º dia da notificacao extrajudicial. Base de calculo: valor indicado na compra do imovel.

Quanto custa e o que esta incluido nos pacotes

Para clientes com pacote ativo (Veritas, AvantGarde, Pinnacle, Strategic Prime, Sigura), a imissao na posse ja esta incluida — sem cobranca adicional. O acompanhamento da acao faz parte do escopo do contrato.

Para arrematacoes avulsas (pacote Connoisseur), os honorarios correspondem a 3% do valor de avaliacao do imovel. Pagamento: 50% ao ajuizamento e 50% na efetivacao da posse.