Intimação por edital na alienação fiduciária anula o leilão?

A intimação por edital na alienação fiduciária só é válida quando o devedor está em local ignorado, incerto ou inacessível (art. 26, §4º, da Lei 9.514/97). Antes de publicar edital, o credor precisa tentar as três vias de intimação pessoal admitidas pelo STJ: por solicitação do Oficial do Registro de Imóveis, por Oficial de Registro de Títulos e Documentos e pelo correio com aviso de recebimento. Publicado o edital sem esse esgotamento, a consolidação da propriedade e o leilão extrajudicial são nulos. E o ônus de provar que esgotou todos os meios é do credor fiduciário, não do devedor.

Esse é o vício mais comum e o mais subestimado do leilão extrajudicial no Brasil. Depois de mais de 500 arrematações assessoradas, posso afirmar que a maior parte dos leilões que caem na Justiça não cai por preço vil nem por erro do leiloeiro. Cai por causa de uma intimação mal feita meses antes de o imóvel ir a leilão.

O leilão marcado para 20 de agosto de 2026 de um apartamento de 101 m² na Avenida Pasteur, em Botafogo, no Rio de Janeiro, coloca esse debate na mesa pública. O imóvel foi financiado pela Caixa Econômica Federal com garantia de alienação fiduciária, teve a propriedade consolidada em favor do banco em 30 de março de 2026 e vai a leilão com lance mínimo de R$ 644,3 mil sobre avaliação em torno de R$ 1,05 milhão. Pelo que se divulgou, o banco tentou a intimação pessoal do devedor a partir de outubro de 2025 e, sem êxito, promoveu a intimação por edital eletrônico nos dias 5, 6 e 7 de novembro de 2025. O contrato havia sido assinado em 30 de junho de 2017.

O caso é útil porque reúne, num único procedimento, os dois pontos que mais anulam leilão extrajudicial no país: a legitimidade do edital e o prazo que o devedor tem para purgar a mora.

O procedimento que a Lei 9.514/97 exige antes de o banco tomar o imóvel

Na alienação fiduciária de imóvel, o comprador transfere a propriedade resolúvel ao credor e fica com a posse direta. Quitada a dívida, a propriedade volta. Não quitada, o credor pode consolidar a propriedade em seu nome sem processo judicial.

Esse poder vem acompanhado de um rito rígido. Vencido o prazo de carência do contrato, o credor requer ao Oficial do Registro de Imóveis que intime o devedor a pagar as prestações vencidas, encargos, tributos e despesas de cobrança, no prazo de 15 dias (art. 26, §1º). Purgada a mora, o contrato se convalida. Não purgada, o Oficial certifica o fato e, mediante prova do pagamento do ITBI e do laudêmio quando devido, averba a consolidação da propriedade em nome do fiduciário (art. 26, §7º).

O art. 26-A, incluído pela Lei 13.465/2017, acrescentou que a consolidação será averbada trinta dias após a expiração do prazo de purgação, e que até essa averbação o devedor pode pagar as parcelas vencidas, convalidando o contrato.

Consolidada a propriedade, o credor tem 30 dias para promover o primeiro leilão (art. 27). Se o maior lance não alcançar o valor do imóvel, faz-se o segundo leilão em 15 dias.

O rito inteiro depende de um pressuposto: que o devedor tenha sido efetivamente chamado a pagar. Falha aí, e tudo o que vem depois cai junto.

Quais são as três formas de intimação pessoal do devedor fiduciante

O art. 26, §3º, da Lei 9.514/97 determina que a intimação seja feita pessoalmente ao fiduciante, a seu representante legal ou a procurador regularmente constituído.

O STJ deu a esse dispositivo a interpretação que hoje é referência de mercado. No REsp 1.906.475/AM (3ª Turma, relatora Min. Nancy Andrighi, DJe 20/05/2021), a Corte fixou que a intimação pessoal admite três caminhos:

1. por solicitação do Oficial do Registro de Imóveis;
2. por Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la;
3. pelo correio, com aviso de recebimento.

O ponto decisivo do julgado: o credor deve tentar todas antes de recorrer ao edital. No caso concreto, o banco fez três tentativas pelo oficial do cartório e foi direto ao edital, sem sequer expedir carta com AR. Só isso bastou para o STJ manter a nulidade da consolidação e de todo o procedimento expropriatório.

Existe ainda uma etapa intermediária que costuma ser pulada. O art. 26, §3º-A prevê a intimação por hora certa quando houver suspeita motivada de ocultação, após duas tentativas frustradas. É um degrau anterior ao edital, e sua supressão pesa contra o credor.

Quando a intimação por edital é legítima e quando é nula

O art. 26, §4º autoriza a intimação por edital, publicada por três dias, em uma única hipótese: quando o devedor, seu representante legal ou procurador se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível.

A jurisprudência do STJ é literal com essa exigência. No REsp 1.906.475/AM, a Corte assentou que devedor confirmado no endereço por funcionário do prédio não está em local ignorado, e que a ausência no momento da diligência não se confunde com paradeiro desconhecido. No AgInt no AREsp 2.276.046/RJ (3ª Turma, relatora Min. Nancy Andrighi, DJe 22/06/2023), o Tribunal reafirmou que a intimação por edital pressupõe o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor e, o que na prática decide a causa, que o ônus de demonstrar esse esgotamento é do credor fiduciário.

Isso inverte a lógica que muitos arrematantes assumem. Não cabe ao devedor provar que poderia ter sido encontrado. Cabe ao banco provar que tentou tudo e não conseguiu localizar o devedor fiduciante.

Aplicado ao caso de Botafogo, a pergunta técnica não é se houve tentativa, porque aparentemente houve, a partir de outubro de 2025. A pergunta é se o registro documental dessas diligências demonstra as três vias do art. 26, §3º, e se a situação do devedor em novembro de 2025 configurava local ignorado, incerto ou inacessível. Tratava-se de pessoa cuja localização era objeto de cobertura jornalística diária, com endereço no exterior de conhecimento público e com representação constituída em processos em curso. Notoriedade de paradeiro é o oposto de local ignorado. Se o banco recorreu ao edital por dificuldade prática de intimar alguém fora do país, o argumento é compreensível, mas não é o que a lei exige, e o próprio §3º prevê a via do RTD do domicílio de quem deva receber a intimação.

Vale registrar o outro lado, porque quem só conhece os precedentes favoráveis à sua tese perde a causa na primeira sustentação oral. O próprio TJRJ, na Apelação 0016042-45.2021.8.19.0209 (8ª Câmara de Direito Privado, relatora Des. Marcia Ferreira Alvarenga, julgada em 30/01/2024), validou a intimação por edital em situação na qual houve diligência no endereço do contrato, ainda que incompleto por informação do próprio devedor, e diligência no endereço do imóvel, com a portaria informando que o devedor não residia no local. Para aquela Câmara, isso configurou esgotamento dos endereços conhecidos e tornou o edital legítimo. É a corte que julgaria eventual ação anulatória do imóvel de Botafogo em segundo grau.

A intimação para a data do leilão é um segundo ato, e é autônoma

Aqui está o erro conceitual mais caro do mercado: tratar a intimação para purgar a mora e a comunicação das datas do leilão como o mesmo ato.

São dois atos distintos. O art. 27, §2º-A exige que o fiduciante seja comunicado das datas, horários e locais dos leilões por correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. E o STJ, no AgInt no REsp 1.970.116/SP (3ª Turma, relator Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 11/05/2022), decidiu que a intimação pessoal do devedor sobre a realização do leilão extrajudicial é imprescindível ainda que tenha havido a prévia intimação para purgação da mora, e que a dispensa só é cabível quando frustradas as tentativas de realizar esse ato.

O TJSC seguiu a mesma linha na Apelação Cível 0300457-83.2015.8.24.0035 (5ª Câmara de Direito Comercial, relator Des. Subst. Yhon Tostes, 22/02/2024), reconhecendo dois fundamentos autônomos de nulidade: a ausência de intimação pessoal sobre a data do leilão e o direito de purga até a assinatura do auto de arrematação.

Atenção a uma divergência interna do STJ que muita gente ignora. A 3ª Turma trata a intimação pessoal sobre a data do leilão como exigência que decorre do sistema da Lei 9.514/97. A 4ª Turma, em julgamento noticiado pelo próprio Tribunal em novembro de 2023, entendeu que essa comunicação só se tornou obrigatória a partir da Lei 13.465/2017, que inseriu o §2º-A no art. 27. Para contratos e procedimentos posteriores a julho de 2017, as duas Turmas chegam ao mesmo lugar. Para fatos anteriores, a divergência é real e precisa ser enfrentada na petição.

Há ainda um limite relevante. Tanto o STJ quanto o TJRJ afastam a nulidade quando fica demonstrada a ciência inequívoca do devedor, por exemplo quando ele peticiona nos autos ou pratica ato que revela conhecimento da data. Quem defende o arrematante trabalha nesse ponto. Quem defende o devedor precisa neutralizá-lo antes de ajuizar.

Contrato anterior à Lei 13.465/2017 e o prazo para purgar a mora

Este é o segundo eixo do caso, e o mais delicado tecnicamente.

O contrato do imóvel de Botafogo foi assinado em 30 de junho de 2017. A Lei 13.465/2017 entrou em vigor em 11 de julho de 2017. O contrato é anterior por onze dias, e esses onze dias podem valer o imóvel.

Sob a redação original da Lei 9.514/97, o STJ firmou no REsp 1.462.210/RS (3ª Turma, 2014) que o devedor pode purgar a mora em 15 dias após a intimação do art. 26, §1º, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, por aplicação do art. 34 do Decreto-Lei 70/66, que incide subsidiariamente por força do art. 39, II, da própria Lei 9.514/97. Na prática, o devedor podia recuperar o imóvel mesmo depois de consolidada a propriedade.

A Lei 13.465/2017 mudou o desenho. Ao incluir o §2º-B no art. 27, substituiu esse direito de retomada por um direito de preferência: o fiduciante pode adquirir o imóvel pelo valor da dívida somado a encargos e despesas, até a data da realização do segundo leilão. Deixa de recuperar o contrato e passa a poder recomprar o bem.

Em fevereiro de 2026, o STJ julgou o Tema 1.288 (REsp 2.126.726, relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva) e fixou duas teses. A primeira: antes da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei 70/1966, configurando ato jurídico perfeito, impõe-se o desfazimento da consolidação, com retomada do contrato. A segunda: a partir da entrada em vigor da lei, nas situações em que consolidada a propriedade mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor tão somente o direito de preferência do §2º-B.

Onde está a controvérsia, e é preciso ser honesto sobre ela. As teses tomam como referência a entrada em vigor da lei, sem dizer de forma expressa se o marco é a data do contrato ou a data dos atos de consolidação e purga. No caso de Botafogo, o contrato é anterior à lei, mas a consolidação é de março de 2026, muito posterior. A leitura literal da tese 2 empurra o caso para o regime novo, restando apenas o direito de preferência até o segundo leilão.

Contra essa leitura pesa um argumento constitucional relevante: o regime de extinção da mora integra o contrato firmado sob a lei anterior, e aplicar retroativamente o §2º-B esvazia direito que ingressou no patrimônio do devedor no momento da contratação, o que esbarra no art. 5º, XXXVI, da Constituição e no art. 2.035 do Código Civil. Não é por acaso que a tese 1 do próprio repetitivo fala em ato jurídico perfeito. O raciocínio de direito intertemporal está lá, e é o que sustenta a tese do devedor.

Minha leitura: para contratos assinados até 10 de julho de 2017, a purga da mora até a assinatura do auto de arrematação continua sendo tese defensável, com fundamento sério, mas deixou de ser tese confortável depois do Tema 1.288. Quem for sustentá-la precisa enfrentar a tese 2 de frente, não contorná-la.

O que o arrematante precisa verificar antes de dar o lance

Arrematante não compra imóvel, compra procedimento. Se o procedimento cai, a arrematação cai junto, e a devolução do valor pago costuma vir sem correção adequada, sem indenização por benfeitorias e anos depois. A maioria dos editais de leilão extrajudicial prevê expressamente a hipótese de anulação judicial da consolidação e limita a responsabilidade do vendedor à devolução dos valores pagos.

Antes de dar lance em imóvel de alienação fiduciária, verifique:

1. Certidão de inteiro teor da matrícula atualizada. A averbação da consolidação deve constar com data e número. Algumas matrículas transcrevem se a intimação foi pessoal ou por edital, outras não.
2. Edital de intimação do Registro de Imóveis. Se existir edital publicado, a intimação foi por edital, e isso por si só já abre o vetor de nulidade. Vale consultar o Diário Registral pelo CPF do devedor.
3. Certidão do Oficial com a cadeia de diligências. É o documento que prova ou desmente o esgotamento. Peça as certidões negativas das três vias.
4. Prova da comunicação do art. 27, §2º-A. Confirme se as datas dos leilões foram comunicadas aos endereços do contrato, incluindo o eletrônico.
5. Distribuição de ações em nome do devedor. Anulatória em curso, mesmo sem liminar, muda completamente o risco.
6. Data do contrato. Contrato anterior a 11 de julho de 2017 mantém aberta a discussão sobre purga até o auto de arrematação.
7. Cláusulas de risco do edital do leiloeiro. Leia o que o vendedor assume e o que expressamente não assume.

Um imóvel com 36% de desconto e vício de intimação não é oportunidade, é passivo com aparência de barganha.

Perguntas frequentes sobre intimação e nulidade de leilão extrajudicial

A intimação por edital sempre anula o leilão?

Não. O edital é válido quando o devedor está em local ignorado, incerto ou inacessível e o credor comprova que tentou as três vias de intimação pessoal do art. 26, §3º, da Lei 9.514/97. O que anula é o edital publicado sem esse esgotamento prévio das tentativas de localizar o devedor fiduciante.

Quem tem que provar que os meios de localização foram esgotados?

O credor fiduciário. O STJ fixou esse ônus no AgInt no AREsp 2.276.046/RJ. A ausência dessa demonstração basta para reconhecer a nulidade, independentemente de prova de que o devedor efetivamente não soube do procedimento.

O devedor pode pagar a dívida depois de o banco consolidar a propriedade?

Depende da data. Para contratos anteriores à Lei 13.465/2017, o STJ admitia a purga até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei 70/66. Para o regime posterior, o Tema 1.288 assegura apenas o direito de preferência do art. 27, §2º-B, exercível até a data do segundo leilão.

O banco precisa avisar o devedor da data do leilão?

Sim. O art. 27, §2º-A exige comunicação das datas, horários e locais dos leilões aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico. A 3ª Turma do STJ trata a intimação pessoal como ato autônomo, que não é suprido pela intimação anterior para purgar a mora.

O arrematante perde o imóvel se o leilão for anulado?

Sim, e essa é a razão de a due diligence de intimação ser feita antes do lance. Reconhecida a nulidade da consolidação, todos os atos posteriores caem, incluindo a arrematação. O arrematante costuma receber de volta o valor pago, sem indenização proporcional pelo tempo e pelas benfeitorias.

Conclusão

A intimação é a espinha dorsal da alienação fiduciária. O art. 26, §4º só admite edital quando o devedor está em local ignorado, incerto ou inacessível, o credor precisa tentar as três vias de intimação pessoal antes disso, e o ônus de provar o esgotamento é dele. A intimação para a data do leilão é ato autônomo e igualmente exigível. E, para contratos anteriores a 11 de julho de 2017, o prazo de purga da mora ainda comporta discussão séria.

O caso de Botafogo vai concentrar atenção pelo nome envolvido. Para quem trabalha no nicho, o valor está no roteiro: são exatamente esses os pontos que decidem se uma arrematação vira patrimônio ou vira processo.

Se você pretende arrematar, faça a análise da cadeia de intimações antes do lance, não depois. Fale com a nossa equipe de assessoria em leilões e, para dimensionar o retorno real da operação, use a calculadora de viabilidade de arrematação. Para entender outro vício recorrente do procedimento, veja também a análise sobre a descrição do imóvel no edital de leilão segundo o STJ.

Diego Bastos Moraes é advogado imobiliário inscrito na OAB/RS e na OAB/SC, pós-graduado em Direito Imobiliário, coordenador da Subcomissão de Leilões da OAB/SC. Assessorou mais de 500 arrematações e mais de R$ 50 milhões em investimentos imobiliários.