O próprio termo “Due Diligence” ao ser traduzido já revela o seu significado que vem da língua inglesa e quer dizer “devida diligência” sendo esta uma etapa fundamental para o êxito no processo de compra e venda de imóveis.

Vale dizer que o corretor que intermedia uma negociação é o grande responsável por estes cuidados, porém, nem sempre estão aptos a garantir que haja a plena análise de todos os meandros jurídicos que envolvem a transferência de propriedade de imóvel como quando, por exemplo, existem processos de família sobre sigilo que discutem a propriedade e posse daquele bem.

No leilão de imóveis, a importância da Due Diligence é amplificada pois já não se trata apenas de mera análise das partes compradoras e vendedoras, mas também a verificação da regularidade do procedimento que está levando o imóvel à hasta pública.

Em uma transação imobiliária, são investigados e analisados de maneira detalhada todos os documentos que envolvem o imóvel, os seus proprietários atuais e anteriores, bem como os compradores. No leilão, a análise deve ser mais criteriosa, abrangendo os credores do executado no processo, a regularidade das citações, notificações e validade dos atos no processo.

A seguir, uma lista daquilo que é comum de ser analisado na diligência de pré-compra:

Certidões de existência de ações judiciais que devem ser emitidas no local do imóvel e também onde residem os proprietários do imóvel. Muitas ações ajuizadas contra o proprietário do imóvel, que podem levar a perda do imóvel, não são averbadas na matrícula, mas podem ser verificadas na pesquisa do Fórum local.

Certidões negativas de débitos municipais e condominiais. As dívidas de IPTU e de condomínio são dívidas do imóvel, chamadas de propter rem, e andam juntas ao imóvel independente de quem seja o dono. É obrigação do comprador solicitar estas certidões sob pena de não ser reconhecida a sua ignorância como meio de defesa em caso de cobrança.

Certidão de que o imóvel não foi declarado de utilidade pública, solicitada junto ao Poder Público Municipal que é algo pouco corriqueiro, mas que tem importância fundamental pois pode ser que esse imóvel esteja em vias de ser desapropriado e o comprador terá que se satisfazer apenas com a indenização que lhe será oferecida, muitas vezes bem aquém do que efetivamente vale o imóvel.

Certidão negativa ambiental para verificação de eventual irregularidade à legislação ambiental que tenha ensejado a cobrança de multa do proprietário e a reparação de danos ou cumprimento de determinadas obrigações.

No Município, necessário verificar se existem restrições legais de uso tais como uma edificação não averbada e que pode ser objeto de multa e até demolição do que foi construído. Tais irregularidades do imóvel podem impedir o seu uso.

Portanto, a Due Dilligence é ato impreterível já na compra de imóveis pelos meios comuns e se torna ainda mais importante nas arrematações de leilão judicial ou extrajudicial.

Veja o exemplo de um bem que foi arrematado em leilão judicial, mas que no andar do processo, um dos executados tenha falecido e mesmo depois de ter sido informado nos autos, o leilão acontece.

Esse leilão será nulo se não houver a intimação da sucessão que passa a ser legítima proprietária do imóvel e deve ter o direito a exercer a ampla defesa e contraditório.

Por isso, nunca deixe de contatar um profissional que ampare suas necessidades de forma adequada, pois quase sempre o custo desse profissional representa, talvez, 1% do valor do imóvel e algumas pessoas entendem como uma despesa, porém, ao se depararem com uma irregularidade, percebem que isso seria um belo investimento!